2017限购年之环京楼市乱象调查

从3月份涿州打响2017年环京限购第一枪，环京密集限购潮就拉开了序幕，环京50公里范围基本形成了“限购闭合圈”，随着成交量的急剧收缩与价格的大幅下降，环京开发商产品去化和回款成了难题，本报记者实地探访一个月，了解到众多环京市场“乱象”。为了实现快速回款，房企们各显神通，凭借一些独特的“招数”，以规避政策影响，但其中也隐含着给购房者带来的巨大风险。

招式一 首付分期

近日，在涿州市鸿坤·理想尔湾售楼处，记者以购房者身份对其进行了考察，该项目均价约为1.7万元/平米，目前在售的主要是93平米的高层住宅产品。

在记者表示60多万的首付款短时间难以凑齐时，置业顾问提到，“我们这里有首付分期政策，您可以先付10%的首付，剩下的20%可以慢慢凑，2018年3月15日之前交上就行。”

对于记者对垫付首付是否合规的疑问，该置业顾问表示，这个不用担心，这是开发商给垫付的资金，目的是给客户充裕的筹集资金的时间，中间没有任何利息。

招式二 没资格也能先交钱

在天津某知名大盘售楼处，《华夏时报》记者在现场看到，来自北京、山西、河北的很多外地购房者也在兴致勃勃与销售洽谈。根据现行规定，天津市购房须满足“非本市户籍居民家庭在本市范围内购买住房的，需提供在本市3年内连续缴纳2年以上社会保险或个人所得税证明”的要求。

“没有购房资格，买不了你们的房子吧？”记者询问销售。销售迅速表示，我们这里可以“操作”这种情况。具体方法是：先交5万元定金，可以签署《房屋预定合同》，后续不超过一个月之内补齐全款，开发商可开具收款收据。等购房人有了资格以后再行网签，具体等待多久，就看购房人多久能拿到资格，没有期限限制，当房屋建好后，购房者也可收房入住。多名售楼人员还表示，这种情况已经操作了很多。

而记者所看到的该项目《房屋预定合同》只有简单一页，打印条款内容主要对客户付款延期责任及其他付款相关事宜做了约定，对于客户购买资质方面的要求，并没有打印条款或其他提示，仅在最后提出乙方须确定认同《天津市商品房买卖合同》条文。

某行业人士表示，如果属实的话，这种情况是明显违规的，购房者将面临巨大的风险，支付全款后，在等待网签的时间里，如果开发商一房多卖，或者房价上涨开发商反悔，抑或限购政策再次变化增加年限等，购房者都将陷入被动的境地。北京格通律师事务所刘旭律师表示，根据合同法，若在明知道买房不具备签约条件的情况下而收取购房人全部房款，相当于是一种变相融资的方式。

招式三 “帮”办本地户口

2017年6月9日，廊坊市发布了升级版的限购政策，实行住房限购的区域有廊坊市主城区(含广阳区、安次区、廊坊开发区)、三河市、大厂回族自治县、香河县、固安县、永清县、霸州市和文安县。文件规定非当地户籍居民家庭能够提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的，限购1套住房，包括新建商品住房和二手住房。已经拥有1套及以上住房，或者无法提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的非当地户籍居民家庭，暂停在当地购买住房。

《华夏时报》记者致电廊坊北辰奥园项目，该项目置业顾问表示，目前在售产品有150平米-160平米的洋房产品，四室两厅两卫，价格在17000元-18000元/平米。

在记者询问自己不具备购房资格能否买房时，该置业顾问表示，前台电话不方便说，一会儿用私人电话联系。

“最好的办法是将你们的户口落到廊坊，我们会帮您落到廊坊下辖的大城县，这样就可以在廊坊市区买房了”，该置业顾问随后告诉记者，“如果觉得您的户口挪过来不方便，可以用父母的名字买。”而办妥这一切的费用是25000元。

招式四 “买”购房资格

除廊坊外，张家口的怀来也增加了外地购房者的社保要求。2017年12月8日，怀来县发布了《怀来县人民政府关于规范房地产市场秩序的实施意见（试行）》，非本县户籍居民在怀来创业、经办企业及外来务工的人员在该县无住房且满足下列条件的，签订劳动合同2年以上、缴纳社会保险1年以上，有缴纳税收等证明，限购1套住房；已拥有1套住房，或不能满足约束性条件的，暂停在怀来县购房。

但该项政策也被开发商找到了规避之法。对于不具备1年社会保险和缴纳税收条件的外地购房者，怀来观澜墅的置业顾问告诉《华夏时报》记者，“交3万块钱就可以获得购房资格，我们对外说买的是补缴社保，其实买的是购房资格，就是说有人给你办这个事去了，两个月左右可以下来。你们只要出房款和手续费用就行，具体由我们来操作。”

对于在怀来已有1套住房，被“限购”住的外地户籍的购房者，观澜墅也有“破解”之法。该置业顾问表示，如果客户付全款的话，可以额外交5万元的费用，这五万元大部分会返还给购房者，每个月返还约3800元，然后每月从里面扣除约9元的个人所得税，13个月之后即可满足社保及纳税的条件，到时候再签定购房合同。

招式五 运作“假离婚”

在涿州市鸿坤·理想尔湾，置业顾问告诉记者，如果是购买二套房的话，他们可以通过“运作”变成首套房，首付就可以由50%降成30%。如果首套房在一个人名下，购房者需要办理一下“假离婚”，将房产公正给夫妻一方，再用另一方的名字购买二套房，资质审核时就是首套房，首付就变成了30%。

如果首套房写了夫妻双方的名字，就需要办理一个真的离婚手续，也是把房产放到夫妻一方名下，二套房用另一方的名字购买，首付也算30%。贷款办完之后就可以复婚。该项目表示，可以“代办”此项业务。

观澜墅的置业顾问也告诉记者，如果外地购房者在怀来已经有了一套房子，可以通过“假离婚”的方式获得购房资格。“不用走民政局，在大街上找一个办假证的人，办一个假的离婚证件。夫妻将上一套房子过户到一个人的名下，用另一个人的名字，就能购买观澜墅的房子了。”项目表示，也可以帮忙代办。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《华夏时报》记者，这些曲线购房做法的频繁出现，说明各类违规交易还是很多，如果市场变化不大，风险可能还不会扩大，但如果后续政策调整，或者房价出现大涨或大跌，违规交易背后就会出现很多纠纷。

严跃进表示，有的楼盘前期会宣传首付分期的政策，剩余部分分期免息付款。但也有开发商曾经出现过变动，承诺的免息后期又收取利息，或者项目涨价后，开发商临时加价的情况。再比如代缴社保方面，如果说开始承诺是交三年就可以购房，但如果三年以后社保缴纳条件发生变动，导致网签无法完成，这个时候的责任问题的界定也是很难的。