滨州

2018或是楼市平稳过渡的一年 刚需买入机会来了

2018年01月08日来源:凤凰房产行业动态责任编辑:liangchunmei

有人说了,2017年年初被人忽悠买房,现在房价跌了不少,2018年会不会砸在手里。我想对比中国股市的投资,楼市从未让人失望。一线楼市这10年每次下跌都是买入机会,哪次买房让您寝食难安,恨不得赶紧卖出的?

当然我说的是一般情况,那种拼命上杠杆不知死活对抗大势的人,干啥都得原地爆炸。

原因是什么?

风险控制、需求研判不到位。

2017楼市是波澜壮阔的。

我们见证了春季“3.17”限购的威力,也恐惧于盛夏楼市“见顶”的舆论。金秋之际的“租赁同权”开启了我们对楼市新的想象,寒冬之时的“信贷紧缩”、“调控分化”让我们认真思考何去何从。

2018我们仍然要从“房子是用来住的,不是用来炒的”基调出发,不敢说预判,窥探未来楼市运行的一角,有更多机会去规避风险发现机遇仍是核心重点。

这里给 一个超前性的猜想:2018楼市将很困难,刚需上车机会显现,分城调控继续执行。

楼市政策

“理性投资孙宏斌”最近发言:“有些房子不像上半年那么抢手、好卖,过去都是一小时卖完了,现在可能只卖了70%、80%,市场已经在发生变化。”

从目前官方的舆论导向来看,在经济大势无重大变化的前提下,2018年楼市调控放松的可能性极小。而且两大央媒便曾接连发声,重申楼市调控的决心,并表示“要让短期调控政策为长期改革创造窗口期,让调控与改革措施共同发力,治标更须治本。”

要知道美国全球加息的情况下,我们居民人均信贷杠杆已经很高了,银行储蓄存款是接连下降的,房地产已经绑架了大多数家庭,就现在情况而言,这个炸弹随时可能爆炸。那么主动去金融杠杆,防范金融风险是第一要务,楼市在这种情况下是不能再对居民生活和金融运行造成太大压力的。

楼市调控一定不会放松,有可能渐渐压力增大,并且健全建设各部门关于楼市交易的制度。

土地供应

据中原地产研究中心统计数据显示,截至12月27日,全国卖地最多的50个城市合计卖地金额接近3.5万亿元,同比上涨31%。成交结构上看,租赁用地、保障用地、共有产权用地等土地供应比例上升,弱二线和三四线城市成交比重增加。

2018年房市整体仍处于下行周期,开发商资金面相对紧张,因此2018年土地市场温度有所下降。但是由于二线与三四线去库存、补库存行为仍在进行,因此这些城市地价继续上涨。未来全国整体土地市场行情将出现分化局面,特别是去年土地溢价较高的城市将继续回落。

供需关系

2016年-2017年房价暴涨、政策严打并没有让实际需求减弱。一二线仍然是大量首次置业、刚需改善、城市更需求的集中地。尽管外来人口有所回落,城市财富汇集效应仍然有致命的吸引力。

目前全国二手房市场置换需求旺盛,跨省、跨市购房需求不减,投资需求、居住环境改善的都会在合适的时机爆发。而且中国城镇化进程还未结束,未来大城市人口集中现象越来越明显,同时家庭结构分散加速、人口老龄化、二孩增多对应的购置需求现象不断上升。

总的来说,“城市包围农村”是大趋势,所以您有钱,还是到城里投奔亲戚吧!

去库存周期

据国家统计局数据,2017年前11月全国商品房库存5.96亿平方米,去库存周期4.5个月,全国主要80城库存规模相当于2013年8月的水平。其中住宅3.1亿平方米,去化周期2.35个月。商业2.86亿平方米,去化周期60个月。弱二线与80%三四线城市去库存未完成、一二线16个热点城市补库存未完成、20%的三四线城市去库存完成。

从商品房库存结构看,2017年前11月5.96亿平方米库存里,65%在三四线城市,30%在二线城市,5%在一线城市。此次去库存主要是去三四线几年前积压的库存,特别是货币化棚改让很多城市乘着资金热潮房价翻了一番,加上一二线资金投资需求也带动了中部热门城市的上涨,总得来说当资金潮水褪去时,才知道哪些城市的房价在裸泳。

建议大家选购的时候要首先关注有人口注入、产业发展较好的城市,特别是一些小城市涨了50%的就不要过多考虑了。

货币供应

2018年底的会议提出“稳健的货币政策要保持中性,管住货币供给总闸门,保持货币信贷和社会融资规模合理增长。”

2017年定调是“货币政策要保持稳健中性,适应货币供应方式新变化,调节好货币闸门,努力畅通货币政策传导渠道和机制,维护流动性基本稳定。”

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