易宪容：深圳住房发展新模式的评析

深圳作为中国经济改革的领头羊，这次在中国住房体制改革上又走在全国的前头。6月5日推出的深圳住房改革计划是可喜可贺的事情。

深圳政府的住房改革计划指出，为了缓和深圳房地产市场的供求关系，6月5日，深圳市政府发布了深化住房改革的意见，着力构建高端有市场、中端有支持、低端有保障，多层次、差异化、全覆盖的住房供应与保障体系。

这个深圳市《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》，计划把住房分为三大类：

一是市场商品住房占住房供应的40%左右，做到让有能力的市民通过市场商品房来解决住房需求。坚持以中小户型商品房为主，努力促进房地产市场平稳健康发展。

二是政策性支持住房，占住房供应的40%左右，包括人才住房和安居型商品房，分别占20%;其中人才住房重点面向符合条件的各类人才供应，可租可售，建筑面积以小于90平方米为主，租售价为市场价的60%左右;安居型商品房重点面向符合收入财产限额标准等条件的本市户籍居民供应，可租可售、以售为主，建筑面积以小于70平方米为主，租售价为市场价的50%左右。

三是公共租赁住房，占住房供应的20%左右，重点面向符合条件的户籍中低收入居民、为社会提供基本公共服务的相关行业人员、先进制造业职工等群体供应，建筑面积以30-60平方米为主，租金为市场价的30%左右，特困人员及低保、低保边缘家庭租金为公共租赁住房租金的10%。

以这种方式，在统筹考虑未来新增人口对各类住房的需求基础上，计划到2035年，分近期、中期、远期三个阶段，筹集建设各类住房170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。也就是说，如果以未来一个家庭4口之家来计划，100万套人才及安居住房、保障性住房可化解近400万人口的居住压力。

可以说，深圳市这个住房发展计划与以往的中国住房发展模式相比，是一个非常大的进步，把重点放在解决城市中低收入群体的居民问题上。它既有香港当前住房发展的模式的影子，也不是香港住房模式(香港几十年来，50%是政府提供的公屋，50%住房完全由市场自由交易)。也不是我曾设想的住房发展模式(我的设想模式是20%完全市场自由买卖的住房，70%由居民市场购买的绝对消费性住房，10%由政府提供的保障性住房)，因为深圳住房发展计划不仅在三类住房分配的比例上差异大，最大的问题是对住房性质如何来清楚界定是还得解决的问题。因此，既然这个深圳住房计划是一个征求意见稿，本文不妨在这里作点分析。

首先，对完全由市场自由交易的40%商品住房划分，自然是人为拍脑袋的结果，这个比例是否合适，还得进一步分析。不过，这40%完全由市场定价的住房，是可让有能力的人进入这个市场，但是否允许过度投机炒作，政府是否以此为理由把现有的可自由交易住房的价格维持在高点不下降。如果这一块住房发展走上香港当前的路向，同样会给房地产市场带来许多问题。所以，这一块住房分类有香港影子，却不可走上香港发展之路，否则严重扭曲的房地产市场同样存在很多问题。

其次，占住房比例40%的可租可售政策性支持住房。对于这类住房是把定价设定在市场价的50%左右，但是这里有市场价定价水平高低问题，更有这些住房是否同样有投资盈利的效应问题。对于前一个问题，如果政府对前一类住房不进行更多设定，不禁止严重的投机炒作，并让市场的房价炒得很高水平，那么政策性住房的价格同样会水涨船高。比如，如果市场可自由购买的住房每平米价格为10万元，那么政策性支付住房的价格也会上到每平米5万元。所以，对于市场可自由购买的住房，政府同样要严格限制住房的投机炒作，并让整个深圳的住房价格逐渐地回归理性。还有，对于这些40%政策性支持住房，政府一定要采取严厉严格税收政策限制，让这类住房不可通过交易盈利，即完全去除其赚钱的功能。只有在这个前提上，这类住房才能保证平稳发展，及保证中低收入民众基本居住问题。否则，这类住房可以购买后盈利，整个政策支持性住房的性质一定会改变。

第三，利用单位持有土地建设保障性住房的问题，这是一个好的计划。但这里既有一个全市保障性住房如何公平分配问题，因为这可能让占地多的单位职工分享更多住房福利，也有一个如何限制保障性住房分配腐败问题。因为，就目前单位管理体制下，单位领导同样会具有绝对权力，单位职工很难对他们进行制约。如何他们有权利通过单位的土地建造保障性住房，他们以不同的方式过多占有是肯定的。因此，该文件是否在这两个方面有所设定与约束，同样是十分必要的。

总之，一个新的住房发展模式出现是好事，但任何制度永远是不完全的。这就要求制度安排上要考虑市场发展之方向，更重要的要规定这种制度面对出现问题时随时改订与完善。这样才可让这个新的住房发展模式不断朝好方面前进，否则让问题成灾后再修改会非常困难。