人口增长?购买力增长才是真!

此前,曾有声音说上海人口已经是“净流出”了,上海房价不再疯涨了。事实上,很多一线城市的人口都是流出的,而且国家未来的精神是不再发展“巨无霸型”的城市,而是要以一线城市为中心,发展一批卫星城。所以说,仅仅打出人口牌并不能说明问题,2011年以来一线城市人口增速一直在下降,直到变成“负增长”,但一线城市房价在全国涨幅仍然位居前列。

再看一个数据,从家庭平均住房价格与居民家庭年收入中位数的比值看,北京高达33.2,上海为31.9,深圳为33.5;一般认为,当这个数值超过10,那么买房就成了一种“冒险”。但一线城市房价仍然一路高走。这说明什么?集中于一线城市的购房者,其收入不在“平均值”内,而是远高于此;因此,我们可以说,不是人口增长带动房价增长,而是是真正能买起房的人口增长带动房价增长。

M2增长?事实没有这么简单

诚然,中国老百姓抢房子,确实是带着对M2增长带来的货币贬值的恐惧进行的;这往往会给人一种错觉,只要M2增长,房价就会上涨,实际上这只在某些条件下才会发生。如果股市繁荣,那么M2增长会引导居民去炒股,如果投资渠道多元,那么M2增长会引导人们去投资实体经济。所以说,房价和M2的真实关系,应该是互为因果——房价上涨导致货币供应增加;货币供应的增加反过来在一定条件下(实体经济投资不旺,投资渠道单一等)会推动房价上涨。

当然,这样的增长是要付出代价的,与投资者息息相关的就是通胀的产生,高杠杆率的飞速增长,从而滋生了资产泡沫,给投资者的资产带来了一定程度上的隐患。

土地财政?那也需要有个度!

诚然,今年房价疯涨,地王频出确实给地方财政缓解了压力,但没有人相信这会是长久之计。即便是地方政府希望这样的势头再延续一下,但中央决策层也不会允许财政过度依赖土地而造成经济风险。

近期东莞市一项新政显得很有意思:商品房也要搞“熔断”制度了,即新建商品住房的售价,超过或者低于备案价格15%,将无法网签,且开发企业在获得预售许可证或备案证书后,要在10日内一次性公开全部房源。虽然是一个地方制度,但却折射出一种心态:不能跌,也不能涨。当宏观调控介入到市场的价格中时,楼市将受到政策操控、心理预期等非经济逻辑的因素影响,这样的房价绝非地方政府土地财政需要就可以稳住的。

综上,房价会不会一直涨,在楼市重启调控政策的时候,已经不重要了;因为此时的涨跌实际上和收益并不产生直接的关系——对于投资者来说,即便房价涨了,有没有人接盘才能使收益真正落袋为安;作为自住者,考量自身的购买力是否可以负担银行长期利息支出,作为家而言不再是交易的工具和财富的象征;而是为家人提供遮风避雨、生活及教育的建筑物罢了。房子本无错,房价上涨与跌也是市场氛围的体现;如果有错的话,就错在我们的心态上了吧,刚下这个涨跌又何妨?

本文作者:刘磊,福布斯金融理财师评审委员、中国外国专家局澳籍专家资质,多家媒体房地产专栏作者、作家,微信号:victorliulei,公众号:Victor-liulei。