叶檀：福州房价跌了?房地产数据可以是一种大游戏

楼市分化是主旋律。2017年，楼市开始分化，2018年，楼市越来越分化。2019年，估计更加分化。

三四线城市超过一二线城市。

2017年，全国一二线城市销售份额下滑，三四线城市和不受限区域的楼市越来越火爆。

2016年一季度销售，一线城市占比5.2%，二线城市34.7%，三四线城市60.1%;到2017年第三季度，倒了过来，一线城市占比2.4%，二线城市下降到30.9%，三四线城市增加到了66.7%。

福州是一个介于新一线和二线之间的城市。由于主城区受限，整体供应下滑，多个区域房源供不应求，外溢需求涌向周边，城郊房价上涨，成为2017年一整年的主题。

2018年，福州楼市精细化调控，要求提高现房销售比例。

2018年4月28日，福建出台调控新政。主要措施有五条：实施片区调控、一盘一评估、优化土地供应管理、限房价+竞地价稳定市场，在福州、厦门两市推出试点，在土地出让中逐步提高商品房预售条件，直至现房销售。

杀伤力最大的是提高预售门槛，直至现房销售。意味着开发商资金门槛大幅上升，中小型房企可能被迫出局，市场进一步向龙头靠拢。

即使以后市场降温，因为开发商成本居高不下，周期缩短，福州的下降空间不大。

一、数据可以调控 降价是假的 上涨也是假的

根据克尔瑞的数据，去年3月，福州一手房均价16528元/平米。连涨两个月后，到2017年6月，房价有所下降，从20177元/平米到了18477元/平米。

主要原因是，主城区部分高端项目和高价盘尚未开盘，郊区楼盘居多、相对均价较低，拉低了总价走势，房价假摔。

6月之后，福州楼市重新增长，到2017年8月，触及高点，每平米均价达到24465元!8月过后，当地楼市再次盘整，一直到12月才稳住，开始新一轮上涨。截止至2018年第一季度，福州二手房价已连涨3月，达到23442元/平米。

这一次上涨未必真，又是地段惹的祸。从2017年底到2018年一季度，高价盘备案量逐渐增多。从近一年开盘实际价格来看，尤其是市中心2万以上的板块，相比一年前涨幅不大。

2017年第一季度，福州主城区约13个住宅楼盘开盘，其中，2.5到3万的楼盘占总开盘量的一半，不涨才怪。

由于2万以下楼盘处于房价洼地，更容易获得预售证，开盘次数也较为频繁，福州房价想稳定就能稳定，数据有时候是一种游戏啊。

不过，购房门槛太高，刚需买不起。福州户口，首套房首付就要30%，外地人40%，城区限购一套。

就算价格总体上涨不大，刚需客也没啥机会，他们的挑选范围并不大。

以前是买房，现在是抢房。

2017年一季度，福州城区楼盘平均去化率不到80%，有的热门楼盘当天去化率甚至不足50%，可供选择的房源量较多，刚需客可以悠哉挑选。

进入2018年就不一样了，开盘项目明显下降，首付比例提高。已上市的楼盘首付比例多要求在5成以上。个别楼盘接受正常首付、无捆绑，开盘就抢光，最多在开盘后一两天尽数售罄。

可怜的刚需客、钱少的投资客无房可挑，开发商无货可供，于是，把目光转向周边区域。

二、楼面价涨三成 福州地价是涨呢是涨呢还是涨呢?

抢地!

2017年，福州土地总成交量同比增加12.9%，成交面积同比增加65.9%，成交金额同比增加49.03%，成交楼面均价同比年上升4.10%。

从土地结构看，纯住宅用地土地成交量位居首位，占土地交易总量的四成，同比上涨87.50%，成交楼面均价明显增长，涨幅为31.77%。

政府控地。

福州国土资源局出台“土地开工一年后，需取得预售许可一次性对外销售”政策，这没有阻止17年开发商高价拿地。2018年销售新政出台，开发商压力陡增，难续。

但房地产价格还会继续上涨，只不过比较缓慢，实际上，停滞是一种错觉。

主城区地块上价格上涨，城郊供地多，拉低总价，但实际上主城区高价，城郊开始补涨，价格稳定上涨，非常美妙，实际上从同一个区域、同一个楼盘来看，房地产价格上涨还是蛮快的。

2017-01号晋安区新店镇杨庭村鹅峰周边地块，土地面积45598平方米(合68.4亩)，用途为住宅用地。多轮竞逐后，三盛集团一锤定音，以12.58亿+配建35550平方公租房，成功拿下首幅地块，该地块位于五四北板块，属于资源，目前新盘均价约28000元/平米。

根据克尔瑞数据，在五城区各大商住板块中，桂湖成交量居各板块之首，共成交8幅，其次为城南和马尾板块，各成交7幅地。仓山、马尾及北区为主力成交区域;江滨、及东西区供应断档;桂湖、马尾、城南及北区板块楼面价被刷新。

桂湖片区集中成交8幅商住用地，总建65万方;平安地产强势进驻，收储25万方;本地的建发房产夺得金山片区，楼面价高达29429元/，为年内单价。

2015年，福州土地出让总价创新高，2017年再次刷新纪录。开发商补充弹药，补充土地储备，房企愿意花大价钱购置住宅用地。

福州土地价格是涨呢?还是涨呢?还是涨呢?

三、房价上涨太离谱 大家没面子

2018年4月19日，福州四城区迎来2018年首场土拍，共成功出让5幅地块，吸金61.58亿。

其中，三块住宅用地，其中两块，一块溢价12.24%，实际成交楼面价约19968元/。一块溢价13.9%，成交楼面价约11565元/，都是最高限价加上配建。也就是说，实际溢价更高。

现场出让一共5幅地块，有三幅以起始价成交，难道福州楼市要凉?

错。

为了抗风险，万科碧桂园恒大都在追求高周转，王石曾以“5986”描述万科的快速周转模式，即拿地5个月动工、9个月销售、第一个月售出八成，产品必须六成是住宅在一二线城市。如果现售，开发商的周转周期至少拉长一倍，对于行业的影响将超乎想象。

今年4月28号，福建调控新政，强调提高福州预售门槛，卡住了追求高周转的开发商的命门。这样可以降低开发商违约风险，保护购房者，但代价是，房价很难下跌，容易逐步上涨。

抢房城市的开发商，索性让购房者交楼花、交装修费，你爱买不买。

福州和厦门在过去两年房价大涨，新的调控措施就是为了控制下跌，同时抑制泡沫，让房价看上去不要太离谱，大家没面子。