今年刚需客或迎购房良机 改善型下半年或迎入手良机

去年广州相继在限购、限贷、限售等方面加码调控措施，结合信贷收紧和实际利率上浮的影响，从供需两方面入手，遏制市场上的投机气氛，稳定买卖双方对后市的预期，促使楼价增幅逐步趋缓。日前，数据中心的统计显示，去年广州二手房网签共计102900套，同比增加8.50%。对于今年，业内人士认为，首套刚需、改善型买家或成政策的重点“照顾对象”。

呈现前高后平稳发展

值得注意的是，在刚刚过去的一年，在相关政策的影响下，二手住宅市场成交呈现出前高后平稳的发展态势。广州市房地产中介协会发布2017年广州市二手住宅交易市场研究报告数据也显示，去年广州市（含增城、从化）二手住宅交易市场中介促成的新增放盘面积与签约面积分别为1031.43万平方米、1185.22万平方米，同比分别上涨15.01%、21.24%。

数据显示，去年第一季度，广州二手住宅签约成交面积近400万平方米，成为全年最高峰值。从去年第二季度起，受去年3月新政的持续影响，市场成交量持续下降，但成交仍超350万平方米。然而，第三、第四季度，市场成交出现大幅下降，成交面积均未超过250万平方米。

对此，中介协会仍表示，总体来看，去年全年广州二手住宅成交同比仍有两成的涨幅，表明市场需求依旧较旺盛。

城区郊区呈现两重天

从区域成交情况来看，去年中心区域与外围区域呈“冰火两重天”景象，中心区域成交小幅下跌，外围区域成交大幅上涨。

在中心区域方面，受到加装电梯补贴政策的刺激，荔湾区成交面积同比大幅上涨29.60%；而知识城支线地铁线路的开通带动黄埔区成交同比上涨14.32%；白云区交投企稳，同比小幅上涨5.34%。相较之下，天河区下跌显著，成交面积同比大跌36.65%。

外围区域异军突起，交投全线大幅上涨。其中，在地铁九号线一期通车、广州北站建设工程推进、空港经济区规划实施等多重利好叠加下，花都区成交面积同比攀升127.57%；4号线南延段的开通、海港经济区的建设及生活配套的进一步完善等推动南沙区成交面积同比暴涨170.97%，使其成为2017年最大“黑马”；从化区成交面积同比上涨47.06%，涨幅仅次于花都和南沙；另外，增城区成交面积同比增长45.48%；番禺区表现则相对“温和”，成交面积同比上涨18.70%。

数据还显示，去年，60m2以下小户型及144m2及以上超大户型占比有所提高，同比分别增长3.73%和0.31%；90-120m2（含90m2）占比同比下跌2.46个百分点至25.68%。

值得注意的是，2017年，按揭方式付款仍占据市场主流，但占比回落3.29个百分点至76%。

差别化调控成新看点

去年12月23日，住建部部长王蒙徽在全国住房城乡建设工作会议上表示，2018年将针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。根据中介协会日前发布的经理人指数预测报告，预计2018年政府在调控手段上或许与去年存在较大改变，不再是刚需、改善、投机“一刀切”，首套刚需、改善买家是未来政策的重点“照顾对象”。

广州翰信置业有限公司鲁勇良则分析表示，今年上半年市场将以平稳为主基调，业主心态可能逐渐松动，让价空间或进一步放大，市场上笋盘增多，刚需、改善型买家在今年下半年或将迎来入手良机。

中原研究发展部也分析认为，展望2018年，一方面，楼市调控维持收紧态势，调控目标不动摇、力度不放松，政策连续而稳定；继续坚持因城施策，差别化调控从供应端扩展到需求端，继续支持刚需改善，打击投机炒房；货币政策强调中性，信贷政策难放松；金融系统实施强监管，谨慎使用违规资金购房。另一方面，将推动高质量发展，迎来新的机遇：楼市进入“租购并举”、“后财富”、“配套升级”、“产业升级”以及“产业升级”新时代。其预测，在此大环境下，今年广州二手住宅成交或将维持稳定状态，价格则变得更为平稳。

而广州翰信置业有限公司鲁勇良则分析称，今年上半年市场将以平稳为主基调，业主心态可能逐渐松动，让价空间或进一步放大，市场上笋盘增多，刚需、改善型买家在今年下半年或将迎来入手良机。