一季度住宅销售额大增六成 区域分化仍在加剧

在一系列楼市刺激政策频出的情况，今年以来楼市开局十分火爆。

住宅销售额增六成

国家统计局公布的一季度数据显示，1-3月份，商品房销售面积24299万平方米，同比增长33.1%，增速比1-2月份提高4.9个百分点。其中，住宅销售面积增长35.6%，办公楼销售面积增长34.4%，商业营业用房销售面积增长8.5%。

在销售金额方面，一季度商品房销售额18524亿元，增长54.1%，增速提高10.5个百分点。其中，住宅销售额增长60.3%，办公楼销售额增长69.4%，商业营业用房销售额增长8.2%。

无论是住宅，还是办公楼的销售额增速都远远高于销售面积增速，这是因为今年以来一线城市和二线核心城市楼市量价齐升，价格涨幅较大。

例如在深圳，2月份深圳新建商品住宅价格指数同比上涨57.8%，遥遥领先其他城市。

即使在一线城市中价格最为理性平稳的广州，今年的楼市也十分火热。位于广州番禺的一家国有开发商人士陈小姐告诉《第一财经日报》，去年底该公司的一个楼盘还不太好卖，但今年开春后却变得十分火热，“一下子就卖光了，价格还上涨了12%”。

中原地产首席市场分析张大伟对《第一财经日报》分析，本轮楼市复苏最重要的特征是，销售额上涨速度远远超过销售面积，价格上涨是一方面，但更多的原因是结构失衡。从成交结构看，一二线市场复苏明显导致成交单价高的比例增加，而三四线市场则变动有限。

中原地产研究中心统计数据显示，2016年一季度，楼市爆发，特别是一二线城市数据惊人。在3月楼市成交爆发影响下，一季度54城市签约总套数高达80.5万套，刷新了同期纪录。其中二线城市同比涨幅高达46.9%。而三四线城市则整体市场平稳，楼市的发展不均衡明显。

从成交量看，东部上涨44.2%，而西部只有20.2%，这也说明区域的分化仍在继续。

成交量扩大，库存也随之减少，数据显示，3月末，商品房待售面积73516万平方米，比2月末减少415万平方米。其中，住宅待售面积减少652万平方米。

中原地产研究部统计数据显示：库存变化非常不均衡，以京沪广深、南京、苏州等为代表的15个一二线城市，在3月单月库存面积为8645万平方米，相比2月份的9116万平方米环比降低了5.2%。减少470万平方米。

张大伟说，整体看，全国房地产市场的库存变化依然是非常不均衡。去库存的效果更多的体现在本来库存压力就不大的一二线城市，后续三四线城市的去库存压力依然非常大。

易居智库中心研究总监严跃进说，从过去经验看，由于3月份是房企密集的推盘期，待售面积等可能会有一个上升的过程。但今年的格局开始有所变化。这和3月份市场交易比较火爆有关系，所以部分城市的现房销售较好，进而使得待售面积出现了下滑。

他说，根据全国35个城市库存面积的走势看，也呈现了明显的下滑态势，部分城市的库存甚至步入了罕见的低位，去库存周期在3个月左右的水平，远远低于合理值12个月水平。后续在去库存的导向下，部分热点城市类似南京、苏州、合肥、郑州等城市需要积极增加供应。

开发投资增长6.2%

楼市的火爆也在一定程度上传导到了房地产开发投资和土地购置端。

国家统计局的数据显示，一季度，全国房地产开发投资17677亿元，同比名义增长6.2%(扣除价格因素实际增长9.1%)，增速比1-2月份提高3.2个百分点。其中，住宅投资11670亿元，增长4.6%，提高2.8个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为66.0%。

严跃进说，从全国房地产开发投资增速的数据看，6.2%的数据已经超出预期，即比预期要好。这凸显了在本轮经济复苏反弹周期中，房地产开发投资已经呈现出小步快跑的态势。

他分析，由于2015年第一季度基数值比较低，所以相对来说，目前的投资指标容易出现一个明显的反弹。第二，2015年房企销售业绩总体不错，所以在2016年有一个较大的动力去拿地和进行项目新开工，这个时候投资数据容易出现反弹。第三，商业银行贷款、公司债的发行等，都直接刺激了房地产开发投资的活跃。从侧面也反映了各类资本依然看好房地产开发投资领域。

与相对应的是土地市场的火爆。数据显示，1-3月份，房地产开发企业土地购置面积3577万平方米，同比下降11.7%，降幅比1-2月份收窄7.7个百分点;土地成交价款1165亿元，增长3.7%，增速提高2.8个百分点。

严跃进说，目前各城市的土地交易呈现分化。全国土地交易之所以依然负增长，和三四线城市高库存、面临去库存难有关系，所以土地交易并不会太活跃。但对于部分热点城市来说，则会有一个土地交易继续活跃的态势，比如南京、苏州、合肥等库存规模陷入历史底部的城市。

例如，在苏州这座“1.5线”城市，从4月7日开始土地拍卖接连掀起波澜。超过40家房企角逐苏州的13块土地，分别位于苏州姑苏区、吴中区、相城区、高新区。两天时间的土地拍卖金额超过250亿。这13块土地中，有12块地价比起始价翻倍，最高溢价率为318.85%。

从房地产开发到位资金来看，1-3月份，房地产开发企业到位资金31992亿元，同比增长14.7%，1-2月份为下降1.0%。其中，国内贷款6226亿元，增长6.5%;利用外资18亿元，下降80.6%;自筹资金11740亿元，增长4.7%;其他资金14007亿元，增长30.4%。在其他资金中，定金及预收款7882亿元，增长25.9%;个人按揭贷款4670亿元，增长46.2%。

这其中，利用外资下降了80.6%，说明此轮楼市复苏中，外资正在加紧撤离。

严跃进分析，房企到位资金出现了一个明显的正增长，这和3月份市场销售较好、商业银行贷款充裕等有关系。从市场销售状况来看，按揭贷款的发放规模较高，进而使得房企能够较好地获取各类按揭贷款资源。另外，签约的节奏也在加快，这也能够加快资金导入到房企内部。

而从其他融资渠道看，2015年各房企对公司债发债的申请正陆陆续续获批，所以债务融资节奏加快，而且此类债务融资成本并不高。此类多方面的融资渠道汇集，进而快速改善了房企的到位资金状况，对于房企进行新一轮投资有积极的刺激作用。