交易所不让房企借钱了？

"楼市的火爆现象背后，离不开“供给”和“需求”两端的杠杆;居民贷款买房，地产商杠杆拿地。国庆期间，需求端已遭“限购”;而今天，供给端也开始打响收紧战。"

楼市的冰与火之间就差了一个国庆节，节后的房地产真可谓是多事之秋。近日，又出一条关于房地产重磅的消息。

据21世纪经济报道记者独家获悉，交易所近日给地产企业公司发债按下了暂停键，无债可发，这不等同于切断了房企的一条手臂?

“一刀切”式暂停地产公司债?

根据21世纪经济报道的文章所述，有数名券商债券发行人士表示，交易所暂停了地产企业公司债的发行，其中包括已经拿到无异议函的项目。

一位券商人士进一步解释说，“拿到无异议函的项目，理论上备案一下发行文件就可以发了。以前从未在备案环节被卡，现在要么不接受备案，要么收了材料不给回音;而且，有的项目是早就拿到，不是近期的。”

连无异议函的项目都不让发，这不就是传说中的“一刀切”吗?好在，今日午间，消息再度更新，地产企业公司债发行并未全部暂停。

据券商人士透露，目前有关部门根据地产企业具体财务状况指标，制定了何种地产企业可以发行公司债、何种企业需要审慎发。

9月下旬，交易所详细列举了对房企进行分类管理的准则，如下：

新政的准入门槛为主体评级AA及以上，且满足四个条件：1)境内外上市公司;2)省级政府、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属房企;3)以房地产为主业的央企;4)中国房地产行业协会排名前100名的其他民营非上市房企。

达到准入门槛后，房企以5个关键指标作为分类。5个指标包括：1)最近一年末总资产小于200亿元;2)最近一年末营业收入小于30亿元;3)最近一年末扣除非经常性损益后净利润为负值;4)扣除预收账款后资产负债率大于65%;5)存货中，开发产品、开发成本、土地储备于三、四线城市占比大于50%。

若触发一项及以内为“正常类”，触发两项为“关注类”，触发三项及以上为“风险类”。对正常类，交易所会给予正常审核;对关注类，房企需要更详细的信息披露，细化到项目具体细节，进一步明确契约条款或增信;而对于风险类，原则上不予受理，需要增信达到AA+及以上，再按照关注类审核的要求进行审核。

不过，北京某大型券商公司债业务人士表示，“目前即使是正常类的房企都不能发债，这就等于是暂停了，现在我们都在等交易所进一步通知。”

公司债若暂停，地产商哭晕

要论2016年的亮点，频现绝属其中之一。一轮轮的潮不断刷新着人们的三观，同时也让人对房企的财富叹为观止;而频现的背后，离不开交易所地产公司债的井喷。

据Wind数据显示，2015年5月-2016年8月，房地产企业发行的交易所公司债总量已达11085亿元，约为银行间市场地产公司债(中票、PPN等)发行规模的5倍。

要知道，早在去年5月之时，房企发行的交易所公司债发行规模还仅为银行间市场地产公司债的一半，而这前后的转变耗时仅1年多。

具体来看，今年1月和三季度是交易所公司债的暴增期。

2016年1月，交易所公司债的规模为1360亿元，银行间市场的规模依旧维持在80亿元左右;2016年三季度，共有37家房企陆续发布公司债发行预案，涉及募资规模达1641亿元，较二季度394亿元环比暴增316.3%。

毫无疑问，短短数月间，房企发行的公司债已是名副其实的“中流砥柱”。接着，再来看一看各大房企的债券资金杠杆，感受一下房企对于交易所公司债的依赖。

首先来看万科，万科的负债率在房企中是属于偏低的，根据公司2015年的年报显示，公司有息负债合计人民币?794.9?亿元，其中，应付债券占比为 25.18%， 约为198.7亿元。

再来看恒大，今年8月，恒大终于在房屋销售上超越了万科，但不可否认，促进恒大规模快速增长的背后，是高杠杆的负债率。

根据恒大地产中报显示，公司截至今年6月底总借款为1852.9亿元，几乎是万科的2.5倍。此外，恒大更是在今年6月与10月相继发行200亿规模的公司债，400亿的公司债规模在所有房企中绝无仅有。

发行公司债不仅是一种能够保持公司业务独立的纯粹融资方式，还能够根据市场行情变化择机发行，并制定提前赎回机制，这绝对是房企更乐于采用的一种灵活融资方式。但如今，公司债若被叫停，各家房企真得哭晕在厕所了。